Saturday, October 16, 2010

香港的集體失焦: 刻舟求劍 (之二) 發水樓陰招 房價繼續漲

Update: See also: C觀點 - 施永青 限制「發水」沒對症下藥

要簡化一個複雜的問題,需要找出一些容易量度的變量。

在香港房價的問題上,無論怎麼分析,供求還是最基本(fundamental)的變量。就是要看,整個市場裡一共有多少錢在追逐多少房子

政府最新公佈的政策,基本上還是與地產商狼狽為奸。而所謂的“發水樓”措施,只會使得樓價=漲得越快。因為
  1. 新土地供應根本沒有增加。甚至長期空置的啟德機場還是空置,只拿出2000個單位來做樓換樓,而且還是最快2017年後才能完成的事。這等於是向地產商和炒家保證,其餘的地將繼續空置!土地供應不會增加!
  2. 置屋計劃(資助置業也是,要2014年開始供應也就算,一共也就5000個單位,每年可能1000個(還不一定)。這些土地也不一定是增加供應,因為可能是從原來要拍賣的地轉換而來,沒人知道。
  3. 置屋計劃,或任何政府資助/貸款的購房方案,都是增加投入市場的現金,令到市面有更多的金錢去追逐同樣數量的房子。總的結果,就是進一步推高樓價。
  4. 要打擊欺騙消費者的發水建築面積,莫過於規定必須公佈實用面積。即使不能立即立法,也可由於消委會制定規則,而且因為目前的實用面積定義包括外牆,外牆數字需要列出。。可是政府根本無有確定的時間表,也沒有要求二手樓必須提供類似的數字作為比較,使得買樓花的消費者根本不知道買的房子其實有多大。市場資訊的不對稱,使得買家永遠處於劣勢。
  5. 不過,最奸狡的一招,莫過於發水樓的限制。所謂的限制窗台大小和把大堂面積計入樓積比率,結果是總的可使用面積的供應減少了。也就是同樣數量的金錢,去追逐更少的面積。根本就是暗推樓價的招數(分析見下)。假如政府真的有誠意,應該是不要去限制如何建房子,而是去要求這些地方不能作為樓面去賣。
要解決樓市泡沫的方法只須兩招
  1. 增加供應,並明確列出今後幾年的土地供應量。可以有一定(如10%)的調整空間,也可以逐步增加以降低衝擊。
  2. 規定所有成交必須列出實用面積,地產經紀也必須透露二手樓的實用面積(包括不實用的外牆所佔面積),使其成為市場標準。建築面積可以並列以資比較,不過應該把不同種類的建築面積(比如窗台、會所、樓梯、牆壁、其他公用空間等)列出。只要不許把不該算的地方算入“面積”定義,所謂發水樓的微觀管理(micromanagement)根本莫須有。
明明是在壓縮市民居住的空間,居然有臉說要提供優質生活 。這一刻,真懷念老懵懂。他做的唯一一件好事就是八萬五,卻因此得罪了香港的既得利益者。

大家放心炒樓吧,曾蔭權和李+X罩住你。 不過假如世界經濟戳破泡沫,則請別像1998-2003年間般抱怨。

---
附:發水樓假限制陰招分析。

這是昨天政府官員林鄭出示的發水樓實用與建築面積比較


現在“實用”面積還是785平方呎(應該已包括了室內的間隔牆),建築呎價賣8000元,該單位賣824萬。平均“實用”呎價高達10497元。若不算外牆,則是8240000/(785-132=653)=12618元,若出去窗台工作平台等,則“真正”實用呎價=8240000/(653-38=615)=13398元。
比較合理的算法,可以把 22+16+34=72平方呎三台的一半36平方呎算,估計實用呎價=824000/651=12657元


規管後的建築面積呢,可能不再是1030平方呎了,而是900或950(除外牆之外發水面積為233平方呎,估計減去100平方呎)。

仔細一點所,按文匯報報導
  • 為免「發水」項目令單位越見「縮水」,發展局決定收緊現行政策,包括降低停車場、露台、工作平台和會所的寬免比率,以及收緊窗台的可建面積,令窗台的「發 水」上限由以往平均15%降至10%;非結構預製外牆的寬免從300毫米減至150毫米、延伸窗台的深度從目前建築規格的500毫米減至100毫米。除了 強制性設施可獲得樓面寬免,當局決定撤銷郵件室、小型後勤服務室、尊貴式大堂的寬免。
窗台見1/3就是從34變成22。工作台則減80%就是剩下3平方呎!外牆及公共分攤相應減少,假設減30%好了。假設如下


絕對實用 露台 工作台 外牆 “實用面積” 窗台 公共 “建築面積”


















目前                   615            22            16          132                   785            34          211               1,030








76%









將來                   615            15              3            92                   725            23          148                   896








81%


由於追逐房子的金錢總額基本沒變(甚至由於置業計劃而增加了),買家間競爭(這就是這些年樓價一直漲的原因)的結果,你還是用824萬買這個單位(應該不會低於800萬,吧?),實用面積(按政府定義現在降到732平方呎,如工作台台等“半實用”地方不見了。分母基本不變,分子小了,平均“可用呎價”其實不降反升。

實用率是高了,81%。不過這是因為政府的所謂實用面積定義裡還有外牆所佔面積在內,實際遠低於此。呎價如何呢?假設房子賣800萬(讀者可以自己再做其他假設)


絕對實用 估計實用 “實用面積” “建築面積”
        8,240,000



平方呎                        615                        651                        785                     1,030
 呎價/元                   13,398                  12,657                  10,497                     8,000
        8,150,000



平方呎                        615                        635                        725                        896
 呎價/元                   13,252                  12,828                  11,235                     9,098

可見建築面積呎價肯定飆升,是不是有10%不得而知,不過這應該距離不遠。而“估計實用”面積呎價還是大同小異,幾乎沒變。 假如樓價是815萬的話,則‘估計實用’呎價已比之前增加,為12828元。這裡還有額外增加建築成本等因素

政府要是真的有誠意,就應該在禁止發水建築設計的同時,增加同樣比例的土地(樓面)供應,或在賣地時,增加樓積比率,增加總樓面供應量。否則,這一招其實就是在暗托樓價。

No comments:

Post a Comment